Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Aslına bakacak olursanız kira bedelinin tespiti davası ile kira tespit davası aynı şeylerdir. Öğretide asıl adı kira bedelinin tespiti davası olan dava türü, halk arasında daha çok kira tespit davası olarak bilinmekte ve anılmaktadır. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddeleri içerisinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur.

Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolaysıyla, bunun dışındaki gerek taşınır gerekse taşınmaz kiraları için bu yola başvurulamaz. Bu dava, ancak ortada bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı bulunması halinde açılabilecektir.

Bu konuda dava açmayı düşünüyorsanız, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanızı tavsiye ederiz. Aksi takdirde hak kayıplarına uğrayabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekliliğinden bahsetmiştik. Bu şartları sıralamak ve kısaca açıklamak gerekirse şu şekildedir:

1. Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yapımı adi yazılı, resmi veya başka herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat günlük hayatta ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde bir kira kontratı yapılması esastır. Bununla birlikte işini daha sağlama almak isteyenler, sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.

2. Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır: Daha önce de belirttiğimiz üzere, davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa, dava hakim tarafından reddedilecektir. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar yoktur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Fakat özel düzenlemeler ile buna birçok sınır getirilmiştir. Örneğin sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli olduğu için davayı açmakta hukuki yarar bulunmayacaktır. Bunun dışında kanunda ihtar şartı bahsinin de geçtiği 30 günlük bir süreye dair kaide getirilmiştir.

Bununla birlikte bu süre, dava sonucunun etkisi bakımından daha önemlidir. Buna ilişkin detaylı açıklama aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır. Bunun yanında bir de 5 yıllık kira süresi meselesi vardır. Belli durumlarda kira süresi 5 yılı aşmamışsa bu davayı ikame etmek mümkün olmayacaktır. Yine bu duruma ilişkin detaylı açıklama da aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı Nedir?

İhtar meselesi, davanın açılma süresi ve etkisi yönünden sonuç doğurmaktadır. İlgili kanuni düzenlemede, dava açılma zamanına ilişkin bir belirtmede bulunulmamıştır. Buna göre; ancak kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır.

Yani davanın ikame edilme süresi iki şekilde belirlenebilir diyebiliriz. Öncelikle davanın sözleşme yenileme zamanına en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında açılabileceğini söyleyelim. Bunun yanında bu 30 günlük süre içerisinde kiranın artırılacağına yönelik, kiracıya yazılı ihtar yapılmışsa; bu durumda dava  yeni kira döneminin sonuna kadar ikame edilebilecektir.

Burada şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır ki; anılan düzenleme yalnızca belirli süreli kira sözleşmeleri açısından yapılmıştır. Zira kira bitim zamanı, yeni dönem bahislerinden aksi anlaşılamaz. Peki sözleşme belirsiz süreli ise ne olacak?

Burada kanımızca, sanki sözleşme belirli süreliymişçesine hareket etmek gerekir. Yani sözleşmenin akdedildiği tarih esas alınarak yenileme zamanı, bu tarihin üzerinden geçen yıllık periyotlar olarak belirlenmelidir. Bu şekilde, mahkemenin tespit edeceği tutar, yenilenen sözleşme yılı açısından hüküm doğuracaktır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?

Burada farklı koşulların varlığına bağlı olarak değişik durumlar gündeme gelecektir. Bu durumları şu şekilde arz ve izah edebiliriz:

1. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise;  Kira bedeli artış oranı, taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu şekilde yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmış ve kira süresi 5 yılı geçmemişse kira tespit davası ikame etmek mümkün olmayacaktır.
2. Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise;  Bu durumda tespit davasını ikame etmek mümkün olacaktır. Taraflar bu durumda kira bedelinin, artış oranının vb. belirlenmesini mahkemeden talep edebilirler. Mahkeme, somut durumu ve emsal değerleri nazara alarak bu hususlara ilişkin bir tespitte bulunacaktır. Fakat burada belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki yılın ÜFE artış oranı üzerinde olamaz.
3. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde;  Bu durumda taraflar  arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilir. Bu noktada; gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar,ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınacak ve buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir. Burada hakim, bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlandırılmamıştır.
4. Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi söz konusuysa;  Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para cinsinden ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Bu tip sözleşmelerde, sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Ana kural bu şekildedir. Fakat bu durumun bir de istisnası bulunmaktadır. O da Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hallerine dayanmaktadır. Bu hallerden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın dolmasını beklemeden kira tespit davasını ikame edebileceklerdir. Bunun dışında 5 yılın dolması ile birlikte her halde mahkemeye başvurulabilecektir. Hakim burada da bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlı değildir

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir? Bu konuda görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira tespit davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması gerekmektedir.